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Crédit d'impôt des primes d'assurance contre les loyers impayés

Le III de l’article 32 de la loi relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale met en place un nouveau crédit d’impôt en faveur des bailleurs qui souscrivent une assurance contre les impayés de loyers.

Codifié sous l’article 200 nonies du code général des impôts, ce crédit d’impôt est égal à 50 % du montant des primes d’assurance payées contre les impayés de loyers au cours de l’année d’imposition.
L’octroi de cet avantage fiscal est subordonné au respect des conditions suivantes :
- le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article

L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation. L’occupant du logement doit donc bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL) ;
- l’assurance contre les impayés de loyer doit respecter le cahier des charges mentionné au g de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation ;
- l’avantage fiscal ne peut être cumulé avec la déduction des primes d’assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés prévue au a bis du 1° du I de l’article 31 du CGI, pour la détermination du revenu foncier imposable.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux primes d’assurance payées à compter du 1er janvier 2005

• 1 - Logements concernés

. Local à usage d’habitation. Seules les primes d’assurance qui ont été souscrites au titre d’un logement (c’est-à-dire d’un local à usage d’habitation) peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt. Les locaux professionnels sont exclus du champ d’application de la mesure.

.Les locaux à usage mixte (à usage d’habitation et professionnel) ne peuvent pas, en principe, ouvrir droit au bénéfice du crédit d’impôt. Toutefois, il est admis que cet avantage fiscal s’applique au montant total des primes d’assurance souscrites au titre de locaux qui sont affectés à l’habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie.

. Logement situé en France. Dès lors que le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation (voir n° 7.), il est nécessairement situé sur le territoire national (CCH, art. L. 351-2), c’est-à-dire dans les départements métropolitains et les quatre départements d’Outre-Mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion).

• 2 - Les personnes concernées

Les personnes qui louent un ou plusieurs logements conventionnés peuvent désormais bénéficier, pour la première fois cette année au titre des primes versées en 2005, d'un crédit d'impôt sur le revenu lorsqu'elles concluent un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges établi par l'Union d'économie social du logement (UESL).
L'administration vient d'apporter quelques précisions sur ce dispositif.
Seules les primes d’assurance qui ont été souscrites au titre d’un local affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.

. Personnes soumises à l’impôt sur le revenu. Le bénéfice du crédit d’impôt est accordé aux personnes physiques ou morales soumises à l’impôt sur le revenu qui donnent en location un logement. Le crédit d’impôt n’est pas applicable lorsque le logement loué est détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

La loi ne réserve pas le crédit d’impôt aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (voir sur ce point n° 8.). Les bailleurs peuvent relever indifféremment du régime réel d’imposition des revenus fonciers ou du régime « micro-foncier ».

. Associés personnes physiques. Lorsque le logement loué est détenu par une société soumise à l’impôt sur le revenu en application de l’article 8 du CGI qui a souscrit le contrat d’assurance, seuls les associés personnes physiques soumis à cet impôt bénéficient du crédit d’impôt à proportion de leurs droits dans cette société.

. Indivision. En cas d’indivision de la propriété du logement donné en location, le ou les indivisaires qui ont effectivement payé les primes d’assurance contre les impayés de loyers peuvent bénéficier du crédit d’impôt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

. Démembrement. Lorsque la propriété du logement est démembrée, seul l’usufruitier peut prétendre au crédit d’impôt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplie

Le logement pour lequel le contrat d’assurance est souscrit doit être donné en location nue à usage d'habitation principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat d'une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans. Ainsi, l’occupant du logement doit être une personne physique qui bénéficie de l’APL (aide personnalisée au logement) : ses ressources doivent respecter certains plafonds ; le loyer doit être inférieur à un plafond fixé par chaque convention.
L’occupant doit être une personne autre qu’un ascendant ou descendant du bailleur

Ouvrent droit au crédit d'impôt, les primes d’assurance versées à compter du 1er janvier 2005 dans le cadre d'un contrat qui a pour objet de prémunir le bailleur contre les impayés de loyer.
Il n’est pas nécessaire que la garantie contre les impayés de loyers constitue l’objet exclusif du contrat. Lorsque le contrat d’assurance comporte également la garantie d’autres risques (recours et défense, protection juridique, remise en état du logement en cas de détérioration du locataire, etc.), seule la fraction de la prime afférente au risque d’impayés de loyer est éligible au crédit d’impôt, sous réserve que cette fraction puisse être distinguée.

Le crédit d'impôt est égal à 50% du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition.
Il n'est pas possible de bénéficier, pour un même contrat d’assurance, du crédit d’impôt et de la déduction des primes d’assurance versées en garantie du risque de loyers impayés pour la détermination des revenus fonciers imposables. Cette disposition de non-cumul s’apprécie au regard d’un même contrat d’assurance et non au titre d’un même logement.
Les contribuables soumis au régime micro-foncier peuvent bénéficier du crédit d’impôt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.