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Crédit amortissable - Crédit in fine

• 1 - Le crédit amortissable

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, le remboursement du capital emprunté est étalé dans le temps.
L’échéance comprend la cotisation d’Assurance Décès Invalidité (ADI), l’amortissement qui représente la part de remboursement de capital, et les intérêts.

Si le prêt est à échéances constantes, la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part de l’amortissement augmente.

Les intérêts sont toujours calculés sur le Capital Restant Dû (CRD) qui diminue progressivement au cours des remboursements mensuels, ce qui entraîne à fortiori une diminution des intérêts sur le capital restant.
Sur le tableau d’amortissement que vous pourrez calculer sur des outils de simulation sur le Web ou que vous recevrez de votre établissement financier, vous trouverez que chaque mensualité est constitué d’une part de capital et d’une part d’intérêts.

• 2 - Le crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, où le capital est remboursé au cours des mensualités, dans le crédit in fine, le capital emprunté n'est remboursé qu'au terme du prêt, en une seule fois. Les intérêts sont payés selon les termes du contrat mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
Les échéances ne sont donc composées que d'intérêts et de cotisations d'ADI. Le Capital Restant Dû (CRD) reste constant pendant toute la durée du prêt : il correspond au montant emprunté.
Le montant des intérêts exigibles à chaque échéance reste identique puisque les intérêts sont calculés sur le CRD Cela explique que le coût d'un crédit in fine est supérieur à celui d'un prêt amortissable.

Les intérêts sont payés selon les termes du contrat mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
Les échéances ne sont donc composées que d'intérêts et de cotisations d'ADI. Le Capital Restant Dû (CRD) reste constant pendant toute la durée du prêt : il correspond au montant emprunté.
Le montant des intérêts exigibles à chaque échéance reste identique puisque les intérêts sont calculés sur le CRD Cela explique que le coût d'un crédit in fine est supérieur à celui d'un prêt amortissable.

Généralement, le prêt in fine est intéressant dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt, et les frais accessoires à cet emprunt (frais de constitution de dossier, frais d'inscriptions hypothécaires, cotisations d'ADI, à la condition que ces frais accessoires soient effectivement acquittés par l'investisseur), sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Ce sont donc les investisseurs fortement imposés et les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers où il est globalement plus intéressant de souscrire un prêt in fine pour financer leur investissement locatif.

En effet, pendant toute la durée de l'emprunt, ils ne rembourseront alors que des intérêts (et des frais accessoires) qu'ils pourront déduire de leurs loyers. Le crédit in fine a donc un effet de levier en permettant d'augmenter l'économie d'impôts générée par l'investissement immobilier.

Vu son coût, le crédit in fine peut présenter un risque si l’emprunteur voit sa situation financière ou fiscale se modifier brutalement en cours de route. Pour pallier cet écueil, les banques peuvent prévoir une possibilité de transformer son crédit in fine en prêt amortissable.

A l'échéance du crédit in fine, l'investisseur devra rembourser le capital emprunté. Pour cela, la banque exige de l'emprunteur qu'il mobilise des fonds sur un produit d'épargne : un contrat d'assurance vie.
Les versements effectués sur le contrat d'assurance vie, ajoutés aux plus values générées par ce placement, doivent lui permettre d'atteindre 100 % de la somme empruntée à l'échéance du prêt.

Le contrat d'assurance vie est adossé au crédit in fine : il est donné en garantie à la banque par une délégation de créance ou un nantissement. Cela implique que l'investisseur ne pourra effectuer des rachats (c'est-à-dire des retraits) sur son contrat d'assurance vie qu'avec l'accord de la banque.

En fonction du contrat choisi, du taux d'endettement, du choix des supports, la banque demandera un versement initial (appelé adossement initial) plus ou moins important et / ou des versements programmés pendant la durée du prêt. Même si aujourd’hui les banques proposent des prêts in fine à 100 % du capital, il est préférable d’avoir 30 à 50 % de l’investissement que vous placerez sur un bon contrat d’assurance vie si ce n’est déjà fait.