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Prêt immobilier à usage locatif (robien, giradin...)

• 1 - VEFA : vente en l'état futur d'achèvement

La VEFA, est un contrat par lequel l'acquéreur choisit son logement sur plans. Il devient propriétaire du logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et en prendra livraison après l'achèvement.
Le prix doit donc être réglé au promoteur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dans la mesure où l'investisseur souscrit un prêt pour financer son acquisition, il signe une autorisation de déblocage de fonds afin que la banque règle directement au promoteur les sommes nécessaires. Cette autorisation de déblocage de fonds est insérée dans le contrat de réservation.
Le montant des appels de fonds est réglementé en fonction de l'avancement des travaux. H ne peut pas dépasser un certain pourcentage du prix d'acquisition :

• 2 - Tableau des appels de fonds

Travaux	%	Cumul
Dépot de garantie	5 %	%
Ouverture de chantier	25 %	30 %
Achèvement des fondations	5 %	35 %
Plancher haut, rez-de-chaussée	30 %	65 %
Mise hors d'eau	5 %	70 %
Menuiserie extérieueres posées	20 %	90 %
Achèvement des travaux	5 %	95 %
Remise des clès	5 %	100 %

A partir du moment où la banque débloque des fonds, ceux-ci génèrent des intérêts.
Les intérêts générés par les fonds débloqués avant la livraison sont appelés "intérêts intercalaires". Ces intérêts intercalaires seront à financer par l’investisseur ou différés jusqu’à la remise des clés.

La durée du prêt immobilier pour ce type d’investissement peut être comprise entre 5 et 25 ans, voire 30 ans dans certains organismes. Cette durée sera de plus fonction de l'âge de d’emprunteur. demande financement
Plus la durée du prêt est longue, plus le taux d'intérêt est élevé et donc plus le coût du crédit est important.
Lorsque le prêt est à taux fixe, la durée du prêt est fixée une fois pour toutes.
Si le prêt est à taux révisable, la durée du prêt peut subir des modifications (à la hausse comme à la baise) en fonction de l’évolution du taux d'intérêt.
Si une durée longue entraîne un coût du crédit plus important, c'est sans compter sur l'incidence fiscale.

• 3 - Les mensualités

Les mensualités sont constituées au départ d'une proportion prépondérante d'intérêts, allant décroissante dans le temps au fur et à mesure de l'amortissement du capital. Les intérêts étant déductibles fiscalement (à la différence de l'amortissement), le fait d'allonger la durée du prêt entraîne que l'investisseur retarde au maximum l'impôt sur les revenus fonciers de son opération.
On peut retenir que plus la durée du financement est longue, plus longtemps celui-ci génère des intérêts et de l’ADI déductibles, et donc plus l'opération est optimisée fiscalement.

Ces considérations peuvent amener l'investisseur à choisir un prêt d'une durée plus longue que la durée de détention souhaitée de l'investissement immobilier. Il pourra alors effectuer un remboursement anticipé de son prêt, au moment de la vente du bien immobilier.

Une rentrée de fonds exceptionnels (un héritage par exemple) peut motiver une volonté d'accélérer le remboursement du prêt.

C'est ainsi qu'une option autorisant des remboursements anticipés partiels ou intégraux est souvent proposée dans les contrats afin de s'adapter aux évolutions d'ordre patrimonial des emprunteurs.

Cette option est sauf exception, payante. Il s'agit des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces dernières ne peuvent excéder 3% du capital restant dû avant remboursement, mais peuvent devenir gratuites après quelques années en respectant certaines clauses.

Pendant la période de construction, peut alors se poser la question du remboursement du prêt puisque l'investisseur ne perçoit pas de loyer et devra donc accomplir un effort de trésorerie.
En effet, l'investisseur doit normalement payer, pendant la période de construction, l'ADI, les intérêts intercalaires, ainsi que l'amortissement du capital pour un prêt amortissable.
Les banques proposent en général des solutions pour faire face à cette situation.

• 4 - Le différé d'amortissement

C'est une période d'une durée de 12, 24 ou 36 mois, choisie par l'investisseur dès l'origine. Elle est incluse dans la durée initiale du prêt amortissable. C'est une durée fixe, indépendante de la durée de construction.
Le différé d'amortissement permet de décaler le moment à partir duquel l'investisseur commencera à rembourser le capital emprunté. Ainsi, durant cette période, l'investisseur n'a à sa charge que l'ADI et les intérêts intercalaires.

Remarque :
Pour un crédit in fine, l'échéance (pendant toute fa durée du prêt) n'est composée que des intérêts et de l'ADi. C'est pourquoi il est parfois mentionné qu'un crédit in fine est représenté par un différé d'amortissement égal à la durée du prêt.

• 5 - La période de préfinancement

C'est une période préalable à l'amortissement du prêt qui sert au financement de la période de construction. Elle n'est pas incluse dans la durée initiale du prêt.
Elle est réductible au dernier versement, c'est-à-dire que le dernier appel de fonds y met automatiquement fin. Toutefois, une durée maximale de la période de préfinancement peut être prévue. En effet, un délai maximal peut être mentionné, notamment à partir de l'acceptation de l'offre de prêt.
La période de préfinancement peut prendre la forme d'une anticipation simple ou d'une anticipation en compte courant.

• 6 - L'anticipation simple

C'est une période de préfinancement pendant laquelle l'investisseur ne paie que l’AIDI et les intérêts calculés sur les sommes débloquées.
C'est le principe en prêt in fine puisque le capital est rembourse dans ce cas en une seule fois à l'échéance du prêt.
Cette option peut être proposée dans le cadre d'un prêt amortissable.

• 7 - L'anticipation en compte courant

C'est une période de préfinancement pendant laquelle l'investisseur ne paie que l'ADI.

Cette option peut être proposée dans le cadre d'un prêt amortissable comme pour un crédit in fine.
Les intérêts intercalaires sont capitalisés sur un compte courant, ils seront ajoutés au montant du capital emprunté à l'issue du dernier déblocage de fonds.

Afin d'établir l'offre de prêt et la tableau d'amortissement, le montant des intérêts intercalaires doit être estimé.