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Le revenu foncier et l'option pour le régime réel ou micro-foncier

L’administration vient d'assouplir les conditions de retour au régime micro-foncier en cas d'option pour le régime réel. Ainsi, l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers, qui demeure exercée pour une durée irrévocable de 3 ans, est désormais renouvelable tacitement tous les ans et non plus tous les 3 ans.

L’imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux concerne l’ensemble des investisseurs ayant des revenus fonciers qui souhaite rénover leur patrimoine pierre tout en bénéficiant d’allégements fiscaux.

Ce produit est financièrement intéressant quel que soit le niveau d’imposition du propriétaire mais particulièrement pour les petites impositions dès lors qu’il y a une qualité immobilière et une cohérence de rentabilité.

Ne pas oublier qu’il est interdit de cumuler sur un même bien l’avantage fiscal lié à un investissement Pons ou Paul et la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.

• 1 - Micro foncier et régime réel

Si vous êtes soumis de plein droit au régime micro foncier, vous pouvez opter pour l'application du régime réel. Cette option est intéressante notamment lorsque le montant des charges réellement supporté est supérieur à la déduction forfaitaire appliquée dans le cadre du régime micro foncier, et, à fortiori, en cas de constatation d'un déficit foncier.

L'option pour le régime réel est irrévocable pendant une période de 3 ans. Si vous continuez à souscrire une déclaration au régime réel au-delà du terme de la période d'option de trois ans, vous étiez jusqu'à présent considéré comme exerçant tacitement une option pour le réel pour une nouvelle période de 3 ans.

• 2 - Assouplissement

 L'administration vient d'assouplir ce principe en précisant que désormais l'option pour le régime réel, qui demeure exercée pour une durée irrévocable de 3 ans, est renouvelable tacitement pour une période d'une année et non plus de 3 ans.
Ainsi, si vous exercez une option pour le régime réel au titre des revenus de 2006, vous serez obligatoirement soumis à ce régime jusqu'à l'imposition des revenus perçus en 2008. Passé cette première période irrévocable de 3 ans, si vous continuez à souscrire une déclaration au régime réel, vous pourrez revenir au régime micro foncier quand vous le souhaiterez sans attendre l'expiration de nouvelles périodes triennales.

Cet assouplissement devrait s'appliquer dès l'imposition des revenus perçus en 2006, c'est-à-dire aux demandes de retour au régime micro foncier formulées au titre de l'imposition des revenus perçus à compter de 2006.
Les dépenses incombant normalement au locataire et acquittées par le propriétaire ne sont plus déductibles. En contrepartie, leur remboursement par le locataire n'est plus imposable. Les charges récupérables, mais non récupérées, peuvent cependant être déduites au titre de l'année de départ du locataire.

L'abattement forfaitaire de 14 % est supprimé à compter de l'imposition des revenus de 2006.
Les propriétaires qui mettent en location des logements vacants entre le 01.01.2006 et le 31.12.2007, bénéficient désormais une déduction spécifique de 30 % sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du bail.

• 3 - Déductibilité du déficit foncier du revenu fiscal

Le déficit d'une année est déductible : du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros, s'il résulte des dépenses autres qu'intérêts d'emprunts, des revenus fonciers des 10 années suivantes, s'il résulte des intérêts d'emprunts ou excède 10 700 euros.

Quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles fait apparaître un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global du propriétaire et soumis au barème progressif.