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Intérêts d'emprunt lors de l'acquisition d'une résidence principale

Majoration du crédit d'impôt pour les logements verts

Si vous contractez un emprunt pour acquérir ou agrandir votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt calculé sur le montant des intérêts versés chaque année.
Un peu plus d'un an après sa mise en place, ce dispositif vient d'être aménagé afin d'augmenter le montant de l'avantage accordé en cas d'acquisition, à compter de 2009, d'un logement neuf répondant à la norme "Bâtiment basse consommation 2005".
Ainsi, selon la nature de l'opération que vous projetez, le montant du crédit d'impôt (taux et durée) dont vous bénéficierez sera plus ou moins important.

• 1 - Qui est concerné ?

Vous êtes concerné par ce crédit d'impôt si vous contractez un prêt pour acquérir ou faire construire votre résidence principale (logement neuf ou ancien).
Vous pouvez également en bénéficier si vous souscrivez un prêt pour :

• financer certains travaux réalisés :
- soit concomitamment à l'acquisition du logement (acquisition de logement nécessitant la réalisation de travaux, acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un immeuble...),

- soit sur un immeuble dont vous êtes déjà propriétaire à condition qu'il s'agisse soit de travaux de transformation d'un local à usage autre que d'habitation en habitation (transformation d'une grange par exemple) ou de travaux d'agrandissement de votre habitation principale, à condition que l'addition de construction forme avec votre résidence une seule et même unité d'habitation ;

• acquérir un logement adjacent à votre résidence principale destiné à former avec celle-ci, une seule et même unité d’habitation ;

• financer une soulte de partage en cas d'indivision successorale ou conjugale. Les intérêts d'un emprunt contracté par l'héritier attributaire du logement (dont il fait sa résidence principale) pour régler la soulte due aux autres héritiers ou par l'époux divorcé auquel est attribuée l'ancienne habitation du ménage, pour désintéresser son ex-conjoint, sont éligibles au crédit d'impôt.

Vous pouvez acquérir votre résidence principale :
• soit directement,
• soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS qui la met gratuitement à votre disposition (SCI par exemple).
Le bénéfice du crédit d'impôt n'est pas réservé aux primo-accédants.
Il s'applique également aux logements acquis en indivision.

Seuls les intérêts payés en remboursement des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier en vue du financement de l’acquisition ou de la construction de l’habitation principale ouvrent droit au crédit d’impôt.

Les emprunts contractés auprès de personnes physiques sont donc exclus du crédit d'impôt.
Il peut s’agir d’un emprunt à taux fixe ou à taux variable, ainsi que d’un emprunt dit "in fine" (le capital n'est remboursé qu'à l'échéance).

Les "prêts relais" et les emprunts substitutifs (uniquement en cas de négociation d'un prêt substitutif pendant les 5 ou 7 premières annuités) sont également éligibles au crédit d'impôt.

Enfin, pour bénéficier du crédit d'impôt, le logement doit en principe constituer, à la date de paiement des intérêts, votre habitation principale.

Toutefois, dans le cas d'une construction ou d'une acquisition en état futur d'achèvement, vous pouvez bénéficier du crédit d'impôt si le logement est destiné à être affecté, dès son achèvement et au plus tard, le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de la conclusion du prêt, à votre habitation principale.

• 2 - Calcul du crédit d'impôt

• Assiette du crédit d'impôt

Seuls ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés au titre des :

• 5 premières annuités de remboursement des prêts.
• 7 premières annuités de remboursement des prêts en cas d’acquisition, à compter de 2009, d’un logement neuf répondant à la norme BBC 2005.

Les frais d'emprunt et cotisations d'assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts sont exclus de la base de calcul du crédit d'impôt.

Le point de départ du crédit d'impôt, correspond, en principe, à la date de mise à disposition des fonds par l'établissement financier.

Ainsi, si vous faites construire votre résidence ou l'acquérez en état futur d'achèvement les intérêts versés avant l’achèvement du logement (intérêts intercalaires) ouvrent droit au crédit d'impôt à condition que vous preniez l'engagement d’affecter ce logement à votre habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Toutefois, vous avez la possibilité de différer le point de départ du crédit d'impôt, en principe fixé au jour de la première mise à disposition des fonds sans attendre le déblocage intégral des fonds, au moment de l'achèvement ou de livraison du logement, c'est-à-dire au moment où les fonds sont intégralement débloqués et où la charge d'intérêts est la plus importante, afin de bénéficier à plein de l'avantage fiscal. Cette demande, irrévocable, doit être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement.

Note : Lorsque le prêt est contracté par une société civile non soumise à l'IS dont vous êtes membre et qui met gratuitement à votre disposition le logement que vous affectez à votre habitation principale, le crédit d'impôt est calculé sur une fraction des intérêts payés à proportion de la quote-part de vos droits dans la société correspondant au logement concerné.

• Plafonnement

Le montant des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d'impôt est plafonné chaque année à :

• 3 750 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés,
• 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune.

Cette somme est majorée chaque année de 500 € par personne à charge (250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents).
Les plafonds de 3 750 € et 7 500 € sont respectivement portés à 7 500 € pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 15 000 € pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé.

• Taux du crédit

A compter de 2009, les modalités de calcul du crédit d'impôt diffèrent selon la nature de l'opération financée. En effet, afin d'encourager les contribuables à acquérir des logements présentant une performance énergétique supérieure à celle imposée par la réglementation actuelle, la loi accorde des avantages supplémentaires aux contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf répondant à la norme "bâtiments basse consommation" (BBC 2005).

Ainsi, pour les opérations autres que l'acquisition d'un logement neuf BBC 2005, le crédit d'impôt demeure égal à :

• 40 % des intérêts définis ci-dessus au titre de la première annuité,
• 20 % des intérêts définis ci-dessus au titre des 4 annuités suivantes.

En revanche, si vous acquérez neuf, en l'état futur d'achèvement ou faites construire, à compter du 1er janvier 2009, un logement répondant à la norme "bâtiments basse consommation" (BBC 2005) le taux du crédit est fixé uniformément à 40 % , pendant toute la duré du crédit, c'est-à-dire au titre des
7 premières annuités.

Notes :
- Vous pouvez bénéficier de plusieurs crédits d'impôt successifs en cas de revente d'un logement et de souscription d'un nouveau prêt pour acquérir un nouveau logement.

- Ce crédit d'impôt n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt Girardin au titre de l'acquisition de sa résidence principale outre mer.

Majoration du crédit d'impôt pour les logements verts

Vous pouvez bénéficier, depuis le 6 mai 2007, d’un crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition de votre résidence principale.
Depuis le 1er janvier 2009, le montant de l’avantage fiscal est majoré en cas d’acquisition d’un logement neuf présentant un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.

Cette majoration ne concerne que les logements neufs. Elle ne s'applique pas aux logements anciens, à ceux rendus habitables, ni aux logements acquis en l’état futur de rénovation.

Seuls peuvent bénéficier de la majoration :
• les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er janvier 2009 (date de la signature de l’acte authentique d’achat),
• les logements que vous faites construire ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2009,
• les locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement, ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2009.

Ces logements doivent avoir obtenu le label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" au plus tard :
• à la date d’acquisition s’agissant des logements acquis neufs achevés,
• ou à la date d’achèvement de l’immeuble s’agissant des logements acquis en l’état futur d’achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou des locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement (les justificatifs ne doivent pas être joints à la déclaration mais présentés en cas de contrôle de l'administration fiscale).

L'administration fiscale admet toutefois que la majoration puisse s’appliquer en cas de réalisation de travaux permettant à un logement de remplir les conditions d’attribution du label "BBC 2005" concomitamment à son acquisition ou immédiatement après son achèvement. Les travaux doivent être réalisés et achevés dans les 12 mois qui suivent :
• la date de signature de l’acte authentique, s’agissant des logements neufs ;
• l’achèvement de l’immeuble, s’agissant des logements acquis en l’état futur d’achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou des logements non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement.

La majoration concerne la durée de calcul du crédit d’impôt et son taux :
• la durée de calcul du crédit est portée de 5 à 7 annuités,
• le taux est fixé uniformément, pendant toute cette période à 40 % (au lieu de 40 % la première annuité et 20 % les 4 annuités suivantes).

Pour bénéficier de la majoration, vous devez en demander le bénéfice lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle vous demandez le bénéfice du crédit d’impôt pour la première fois. Ainsi, dans certains cas (acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, construction de logement), vous pouvez bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant même l’achèvement du logement et par conséquent avant la délivrance du label "BBC 2005".

Si vous n’êtes pas en mesure de justifier que le logement pour lequel vous avez demandé la majoration du crédit d’impôt, répond aux conditions d’attribution du label "BBC 2005", seule la fraction du crédit d’impôt relative à la majoration obtenue induement est remise en cause. Dans ce cas, vous devrez justifier que ce logement respecte les conditions d'application du dispositif classique, à défaut, la totalité du crédit d’impôt sera remise en cause.