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La loi robien - Investissement et défiscalisation robien 2009

Le dispositif Robien a été aménagé pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, du fait de l'arrivée du dispositif Borloo neuf, et supprimé pour les investissements réalisés à compter de 2010 (désormais éligibles à la réduction Scellier).
Il convient donc de distinguer deux dispositifs Robien :
• le dispositif Robien classique qui s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006 et permet d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de 15 ans ;

• et le dispositif Robien recentré applicable aux investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 qui ne permet plus d'amortir que 50 % de l'investissement sur une durée de 9 ans.
Ces dispositifs ne sont pas soumis à des conditions de ressources mais seulement à des conditions de loyer.

• 1 - Champ d'application de la loi robien

L’avantage fiscal lié à l’amortissement loi robien ne peut être accordé qu’aux investisseurs optant pour la catégorie des revenus fonciers.
Peuvent en bénéficier les acquéreurs d’un logement s’engageant à remplir certaines conditions de location et des souscripteurs de parts de SCPI.

Le dispositif Robien concerne les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. Une note du ministère de l’équipement prévoit que ce dispositif s’applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003.
Les logements destinés à être réhabilitées et acquis à compter du 3 avril 2003.

• 2 - Présentation de la loi robien

Tout investisseur acquérant d’un dit logement, pourra pratiquer un amortissement de 6 % du montant de l’investissement pendant les 7 premières années et 4 % du montant de l’investissement sur 2 ans, soit 50 % d'amortissement pendant une durée désormais limitée à 9 ans.

• 3 - Qui peut en bénéficier ?

- Toute personne physique.
- Toute société (SCI) non soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
- Les sociétés de personnes (Société en Nom Collectif, Société en participation). Les revenus locatifs doivent être répartis entre les associés au prorata de leur nombre de parts et imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Le logement peut être acquis au nom des 2 époux ou d’un seul d’entre eux ou encore au nom des personnes à la charge du foyer fiscal.
- Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

• 4 - Le démembrement du droit de propriété

Le dispositif Robien n’entre pas dans le cadre du régime des immeubles dont le droit de propriété est démembré.
Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de la prise de l’engagement de location, l’avantage fiscal peut-être remis en cause.
Lorsque le démembrement de propriété intervient suite au décès du contribuable, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise du dispositif à son avantage aux mêmes conditions pour la durée restant à courir.

• 5 - L'indivision

La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit de ses revenus fonciers la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

• 6 - Engagement du propriétaire

Le propriétaire s’engage à louer le logement nu, pour un usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location prévoit que le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

• 7 - Zone Plafond - Zone géographique 2009

- Le locataire doit être une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
- Les locations en meublés sont exclues.
- La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
- La date d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité.
- La date de l’achèvement, en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA).
- Le propriétaire doit opter formellement pour ce régime et ne peut en aucun cas bénéficier d’autres avantages fiscaux sur le dit logement. Cette option reste irrévocable.

• 8 - Le déficit foncier

Dans la catégorie des revenus fonciers imposables une balance comptable s’établit entre les revenus locatifs d’une part et les charges d’autre part. Les intérêts du prêt et l’amortissement Robien vont contribuer à creuser un déficit foncier qui viendra en déduction du revenu global imposable dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est cumulable et reportable pendant 10 ans

• 9 - Imputation des déficits fonciers - Donation de la nue-propriété (29/06/07)

Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global, au titre de l'impôt sur le revenu, dans la limite annuelle de 10 700 € (15 300 € en présence de déficits fonciers Périssol).
Le bénéfice de l'imputation du déficit sur le revenu global n'est toutefois définitivement acquis que lorsque l'immeuble est donné en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation du déficit a été pratiquée.
Interrogée par un parlementaire sur les incidences pour un bailleur de la donation-partage, dans ce délai de 3 ans, de la nue-propriété du bien à ses enfants (en conservant l'usufruit viager), l'administration a précisé qu'elle n'était pas de nature à remettre en cause l'imputation du déficit à condition que la location ne soit pas interrompue.
Ainsi, en cas de démembrement du droit de propriété du logement dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, l'imputation du déficit sur le revenu global n'est pas remise en cause, à condition que l'usufruitier maintienne l'immeuble en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu.