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NOUVEAU DISPOSITIF SCELLIER - IMMOBILIER
LOCATIF (FÉVRIER 2009) |
Le dispositif Scellier permet aux contribuables
réalisant un investissement locatif
entre le 1er janvier 2009 et
le 31 décembre 2012,
dans les zones A et B, de bénéficier
d'une réduction d'impôt, sous
réserve de s'engager à le louer
nu pendant au moins 9 ans sous certaines
conditions de loyer. Il remplace les dispositifs
d'amortissement Borloo neuf et Robien qui
prennent fin le 31 décembre 2009 dont
il reprend globalement les champs et conditions
d'application.
A l'instar des dispositifs qu'il remplace,
le dispositif Scellier comporte, deux régimes
selon les conditions de location du bien
:
• le dispositif Scellier "classique" permet
de bénéficier d'une réduction égale à 25
% du prix de revient du logement
sur 9 ans,
• le dispositif Scellier "intermédiaire" permet
de bénéficier d'une réduction
d'impôt pouvant atteindre 37 % sur
15 années et d'une déduction
forfaitaire de 30 % des revenus fonciers..
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1
- Investissements concernés
Vous pouvez
bénéficier
de la réduction d'impôt
Scellier au titre de :
• l'acquisition,
entre le 1er janvier 2009 et
le 31 décembre 2012 d'un logement
neuf ou en l’état
futur d’achèvement,
• la construction d'un
logement qui a fait l’objet, entre
le 1er janvier 2009 et le 31 décembre
2012, d’un dépôt de
demande de permis de construire,
• la transformation en logement d'un
local affecté à un usage
autre que l’habitation acquis entre
le 1er janvier 2009 et le 31 décembre
2012,
• la réalisation, entre le
1er janvier 2009 et le 31 décembre
2012, dans des logements qui ne satisfont
pas aux caractéristiques de décence,
de travaux de réhabilitation permettant
aux logements d’acquérir
des performances techniques voisines
de celles des logements neufs.
Les logements doivent être situés
en zone A ou B :
• Zone A : Paris,
petite couronne et deuxième couronne
jusqu'aux limites de l'agglomération
parisienne ; Cote d'Azur (bande littorale
Hyères-Menton) ; Genevois français
;
• Zone B1 : 23
agglomérations de plus de 250.000
habitants (Aix-en-Provence, Marseille,
Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes,
Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble,
Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours,
Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans,
Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon)
; grande couronne autour de Paris ; quelques
agglomérations jugées chères
(Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses,
La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de
la Côte d'Azur) ; départements
d'outre mer, Corse et îles ;
• Zone B2 : Reste
de la Zone B, c'est-à-dire les
autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants, autres zones frontalières
ou littorales chères, limite de
l'Ile de France (troisième couronne
parisienne).
Attention : Au titre
d'une même année d'imposition,
vous ne pouvez bénéficier
de la réduction d'impôt
qu'à raison de l'acquisition,
de la construction ou de la transformation
d'un seul logement.
L'investissement peut être réalisé via
une société non soumise à l’IS.
La réduction d’impôt
n’est pas applicable aux logements
dont le droit de propriété est démembré ni
aux immeubles classés,
inscrits au titre des monuments
ou assimilés.
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2
- Conditions à respecter
• Engagement de location
Pour bénéficier de la
réduction d'impôt, vous
devez vous engager à louer le
logement nu à usage
d’habitation principale pendant
une durée minimale de 9
ans pour un loyer n'excédant
pas un plafond fixé par
décret et variant selon que
vous choisissez de vous placer ou non
dans le dispositif intermédiaire
(cf ci-dessous).
La location ne peut pas être
conclue avec un membre du foyer
fiscal ou, si le logement
est la propriété d’une
société non soumise à l’impôt
sur les sociétés, avec
l’un de ses associés ou
avec un membre du foyer fiscal de cet
associé. En revanche, il peut être
loué à un ascendant ou
un descendant qui
ne fait pas partie de votre foyer.
La location du logement peut également être
consentie à un organisme public
ou privé qui le donne en sous-location
nue à usage d’habitation
principale.
L’engagement de location doit
prendre effet dans les douze
mois qui suivent la date d’achèvement de
l’immeuble ou de son acquisition
si elle est postérieure.
• Logements économes
en énergie
La réduction sera restreinte, à terme
(plus précisément après
publication du décret relatif à l'obligation
pour le maître d'ouvrage de fournir à l'issue
de l'achèvement des travaux, à l'autorité qui
a délivré le permis de
construire, un document attestant qu'il
a pris en compte la réglementation
thermique), aux logements présentant
certaines performances énergétiques.
La restriction de la réduction
d’impôt aux logements dont
les caractéristiques
thermiques et la performance énergétique ne
sera donc applicable qu’après
parution du décret qui devrait
intervenir et entrer en vigueur au
plus tard le 1er janvier 2010.
3 - Plafonnement
• Plafonnement
de la base de calcul de la réduction d'impôt
Au titre d'une même année
d'imposition, vous ne pouvez bénéficier
de la réduction d'impôt
qu'à raison de l'acquisition,
de la construction ou de la transformation
d'un seul logement.
Le montant total des dépenses
retenu pour le calcul de la réduction
au titre, d’une part, de l’acquisition,
de la construction ou de la transformation
d’un logement (un seul par an)
et, d’autre part, de souscriptions
de titres ne peut excéder globalement 300
000 € par contribuable
et pour une même année
d’imposition.
• Plafonnement du montant
de la réduction d'impôt
Le montant de la réduction d'impôt
est plafonné du fait du plafonnement
de la base de la réduction (ci-dessus).
Par ailleurs, cette réduction
d'impôt fait partie des dispositifs
pris en compte dans le plafonnement
global des niches fiscales limitant
annuellement l'avantage en impôt
retiré des divers investissements
défiscalisants réalisés
par un contribuable à la somme
de 25 000 € majorée de
10 % du revenu imposable (applicable à compter
de l'imposition des revenus perçus
en 2009).
4 - Scellier Classique
• Calcul
de la réduction
d'impôt
La réduction d'impôt est
calculée sur le prix de revient
du logement (augmenté, le cas échéant
du montant des travaux de transformation
ou de réhabilitation) retenu
dans la limite de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt
est de :
• 25 % pour les
investissements réalisés
en 2009 et 2010,
• 20 % pour ceux
réalisés à compter
de 2011.
Lorsque le logement est détenu
en indivision, chaque indivisaire bénéficie
de la réduction d’impôt à raison
de la quote-part du prix de revient
correspondant à ses droits dans
l’indivision dans la limite de
300 000 € par indivisaire.
Lorsque le logement est la propriété d’une
société non soumise à l’IS
autre qu’une société civile
de placement immobilier, le contribuable
bénéficie de la réduction
d’impôt dans la limite,
plafonnée à 300 000 €,
de la quote-part du prix de revient
correspondant à ses droits
sur le logement concerné.
La réduction d’impôt
est répartie de façon égale
sur 9 années.
Elle est accordée au titre de
l'année d'achèvement
du logement ou de son acquisition si
elle est postérieure et imputée
sur l'impôt dû au titre
de cette même année puis
sur l'impôt dû au titre
de chacune des huit années suivantes à raison
d'un neuvième de son montant
total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction
d’impôt imputable au titre
d’une année d’imposition
excède l’impôt dû par
le contribuable au titre de cette même
année, le solde peut être
imputé sur l’impôt
sur le revenu dû au titre des
années suivantes jusqu’à la
sixième année inclusivement.
Note : Les contribuables
bénéficiant de cette
réduction d'impôt peuvent
bénéficier, au titre
de l'imposition des revenus fonciers
tirés de la location du logement
de la déduction forfaitaire
de 26 % applicable dans le cadre du
dispositif Robien ZRR lorsque l'investissement
est réalisé dans une
ZRR ou de 30 % applicable dans le cadre
du dispositif Borloo neuf en cas d'investissement
dans le secteur intermédiaire.
• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder
un plafond fixé,
pour les baux conclus en 2009, à (par
mois et par mètre carré)
:
• Zone A : 21,65 €
• Zone B1 : 15,05 €
• Zone B2 : 12,31 €
5
- Scellier intermédiaire
Sous réserve de vous engager à louer
le logement à des personnes
de faibles ressources et sous des conditions
de loyer plus contraignantes, vous
pourrez bénéficier d'avantages
supplémentaires.
• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder
un plafond fixé,
pour les baux conclus en 2009, à (par
mois et par mètre carré)
:
• Zone A : 17,32 €
• Zone B1 : 12,04 €
• Zone B2 : 9,85 €
• Plafonds de ressources
• En zone A
- Personne seule : 43 753 €
- Couple marié : 65 389 €
- Personne seule ou couple marié ayant
1 personne à charge : 78 602 €
- Personne seule ou couple marié ayant
2 personne à charge : 94 153 €
- Personne seule ou couple marié ayant
3 personne à charge : 111 459 €
- Personne seule ou couple marié ayant
4 personne à charge : 125 421 €
- Majoration par personne à charge à partir
de la 4ème : 13 979 €
• En zone B1
- Personne seule : 32 499 €
- Couple marié : 47 725 €
- Personne seule ou couple marié ayant
1 personne à charge : 57 135 €
- Personne seule ou couple marié ayant
2 personne à charge : 69 146 €
- Personne seule ou couple marié ayant
3 personne à charge : 81 156 €
- Personne seule ou couple marié ayant
4 personne à charge : 91 544 €
- Majoration par personne à charge à partir
de la 4ème : 10 398 €
• En zone B2
- Personne seule : 29 791 €
- Couple marié : 43 749 €
- Personne seule ou couple marié ayant
1 personne à charge : 52 374 €
- Personne seule ou couple marié ayant
2 personne à charge : 63 384 €
- Personne seule ou couple marié ayant
3 personne à charge : 74 394 €
- Personne seule ou couple marié ayant
4 personne à charge : 83 916 €
- Majoration par personne à charge à partir
de la 4ème : 9 531 €
• Calcul de la réduction
d'impôt
En vous engageant à louer dans
le secteur intermédiaire vous
pouvez bénéficier, en
plus de la réduction accordée
dans le cadre du dispositif Scellier
classique (réduction d'impôt
de 25% répartie sur les 9 premières
années), d'une réduction
supplémentaire de 12 % sur 6
ans.
En effet, lorsque le logement reste
loué, à l’issue
de la période couverte par l’engagement
de location initial de 9 ans, par période
de trois ans, vous pourrez continuer à bénéficier
de la réduction d’impôt
pendant, au plus, 3 ou 6 années
supplémentaires.
Dans ce cas, la réduction d’impôt
annuelle est égale à 2
% du prix de revient du logement par
an, soit en tout 37% sur 15 années.
• Déduction des
revenus fonciers
Si vous optez pour le dispositif Scellier
intermédiaire, vous bénéficierez,
en plus de la réduction d'impôt
d'une déduction forfaitaire
de 30 % Sur les revenus issus
de la location du logement et ce pendant
toute la durée d'application
du dispositif Scellier (durée
initiale de 9 ans et le cas échéant,
une ou deux périodes supplémentaires
de 3 ans).
Note : Les conditions
d'application de la réduction
Scellier et des dispositifs Robien
et Borloo neuf étant sensiblement
identiques, vous aurez le choix, pour
les investissements réalisés
en 2009, entre la réduction
d'impôt et l'amortissement, sauf
pour les logements situés en
zone C éligibles seulement à l'amortissement
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.LES
LOIS DE
.DEFISCALISATION .IMMOBILIERE
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