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Le robien recentré |
Le
dispositif robien recentré a été créé par
l'article 40 de !a loi portant
Engagement National pour te Logement
n°2006-872 du 13 juillet 2006
et s'inspire du dispositif Robien.
Dans l'attente des textes d'application,
on peut donc penser que les mêmes
conditions s'appliqueront au dispositif
Robien recentré.
Les éléments ci-dessous
sont ceux connus au 16 juillet
2006, date de parution de la
loi portant Engagement National
pour te Logement au Journal Officiel.
Présentation et
champ d'application du robien
recentré
Ce dispositif, entré en vigueur à compter du 1°` septembre
2006, régit des avantages fiscaux en faveur des propriétaires
de logements faisant l'objet d'une location remplissant certaines conditions,
et des souscripteurs de parts de SCPI.
Avantages fiscaux
Il permet de pratiquer un amortissement de 6% du prix d'acquisition du logement
pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans.
!I s'adresse uniquement aux bailleurs qui prennent l'engagement de louer leur
logement en respectant des plafonds de loyers.
Immeubles concernés par l'amortissement Robien recentré
La
déduction au titre de l'amortissement
s'applique uniquement aux logements,
situés sur le territoire français
ou dans l'un des 4 départements
d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique,
Guyane et Réunion) pour des
logements neufs ou assimilés
:
• les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter
du 1 et septembre 2006.
• les
logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration
d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006.
• les logements affectés à un usage autre que l'habitation
acquis à compter du let septembre 2006 et que le contribuable transforme
en logements.
• les logements acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le
contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques
techniques voisines de celles des logements neufs.
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Bénéficiaires
de l'amortissement Robien recentré
• Toute personne physique.
• Toute société non soumise à l'Impôt sur les
Sociétés (!S) - exemple: Société Civile immobilière
de gestion, SCI de copropriété...
• Toute société de personnes (société en nom
collectif, société en participation).
• Le logement peut être la propriété des deux époux
ou d'un seul d'entre eux ou encore des
personnes à la charge du foyer fiscal.
• Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent
bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables
en France dans la catégorie des revenus fonciers.
• Pour les sociétés, les revenus des immeubles doivent être
imposés entre les mains des associés dans la catégorie
des revenus fonciers.
Robien
Recentré - Loyer 2008
Pour les baux conclus, reconduits
ou renouvelés dans le cadre du dispositif
Robien recentré entre le 1er janvier et le 31 décembre 2008,
le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder
par mètre carré :
• Zone A : 21.02 €
• Zone B1 : 14,61 €
• Zone B2 : 11,95 €
• Zone C : 8,76 €
Zonage
A l'occasion de la création du nouveau dispositif Borloo, et de l'aménagement
corrélatif du dispositif Robien, un nouveau zonage géographique
a été mis en place comprenant non plus 3 zones mais 4 zones (la
zone B ayant été scindée en deux) :
•Zone A :
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération
parisienne,
- Cote d'Azur (bande littorale Hyères-Menton),
- Genevois français ;
•Zone B1 :
- 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille,
Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble,
Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes,
Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon),
- grande couronne autour de Paris,
- quelques agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte
d'Azur,
- départements d'outre mer, Corse et îles ; ·
•Zone B2 : Reste de la Zone B, c'est-à-dire les
autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières
ou littorales chères, limite de l'Ile de France (troisième couronne
parisienne) ; ·
•Zone C : Reste du territoire.
• Le démembrement du droit de propriété :
Le dispositif Robien recentré exclut du régime les immeubles
dont le droit de propriété est démembré. Lorsque
le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient
après ta date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal
est en principe remis en cause.
Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs
au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de
l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans
!es mêmes conditions et selon !es mêmes modalités du régime
de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.
• L'indivision :
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction
au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées.
Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement
correspondant à sa quote-part indivise.
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Obligations
de location
Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage
d'habitation principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.
L'engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer
ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque
année.
• Le titulaire du bail doit être une personne physique autre :
- Qu'un des associés si l'immeuble est la propriété d'une
société non soumise à MS,
- Qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l'un des associés.
L'engagement porte sur la totalité des titres de la société même
si la société détient des immeubles n'ouvrant pas droit à la
déduction.
Toutefois, en cas de non-respect de ces conditions par l'un des associés,
la reprise de l'avantage fiscal est limitée à ce seul associé et
pour l'imposition des revenus du seul logement concerné.
Néanmoins, tes contribuables qui, au cours de la période d'engagement,
souscrivent à une augmentation de capital ou acquièrent auprès
d'un associé des parts de la société, peuvent bénéficier
de l'amortissement s'ils s'engagent à conserver les titres pour la durée
restant à courir.
• Les locations en meublés sont exclues.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent:
- La date d'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf,
- La date de l'achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'un
logement en état futur d'achèvement,
- La date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition
d'un local suivi de sa transformation en logement.
• La durée de location de 9 ans exigée pour l'application
de la déduction est calculée de date à date à compter
de celle de la prise d'effet du bail initial.
• Les plafonds mensuels de loyer par mètre carré de surface
habitable, charges non comprises, sont fixés par décret chaque
année.
• La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond
de loyer des logements est définie par l'article 2 de l’annexe III
du CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du
Code de la Construction et de 1`Habitation, augmentée de la moitié de
la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du
même code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement.
La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en
compte pour la détermination du loyer plafond.
Dispositif
Robien recentré en zone
de revitalisation rurale
Afin de stimuler l'investissement
locatif dans les zones de revitalisation
rurale (ZRR), un taux de déduction forfaitaire de 26 °l° pour
les bailleurs ayant opté pour le dispositif Robien recentré est
applicable lorsque leur bien se situe dans une telle zone.
Cette mesure concerne les mêmes types de logement que pour les investissements
hors ZRR.
Conditions
d'application et principes de
la mesure fiscale
Pour que le régime de l'amortissement soit applicable, il faut non seulement
qu'il s'agisse d'un logement neuf ou assimilé acquis à compter
du 1e' septembre 2006, mais également que 1e contribuable respecte les
conditions d'application de la déduction fiscale, ce qui impacte son
régime fiscal générai.
Conditions
d'application de la déduction
fiscale
Le régime d'amortissement Robien recentré est
applicable si et seulement si
le contribuable :
• Opte expressément pour ce régime,
• S'engage à louer le logement pendant 9 ans,
• Renonce au bénéfice d'autres avantages fiscaux sur le logement
concerné.
L'exercice de l’option
Pour les personnes physiques, l'option doit être exercée lors
du dépôt de !a déclaration des revenus de l'année:
• D'acquisition du logement, lorsque que celui-ci est acquis neuf ou reçu à titre
gratuit par le conjoint survivant.
• D'achèvement du logement, lorsque celui-ci est acquis en l'état
futur d'achèvement ou construit par le contribuable.
• D'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation,
en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement ou de
sa réhabilitation.
• De souscription de parts de SCPI.
L'option a un caractère irrévocable :
L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable
pour le logement.
Le contribuable ne peut donc, postérieurement é cette option
et pendant toute la période couverte par celle-ci, demander à être
replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers.
Non-cumul d'avantages fiscaux
Pour un même logement, le bénéfice de la déduction
au titre de l'amortissement est exclusif de l'application de la réduction
d'impôt pour investissement outre-mer.
En revanche, un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut
demander le bénéfice de la réduction d'impôt pour
investissement outre-mer pour un logement et opter pour le dispositif de l'amortissement
pour un ou plusieurs autres logements.
Pour un même logement, la déduction au titre de l'amortissement
est exclusive de la déduction pratiquée au titre d'investissement
en loi Malraux ou monuments historiques.
Par ailleurs, l'application de l'amortissement Robien recentré à un
ou plusieurs logements appartenant au contribuable entraîne l'obligation
d'opter pour te régime réel d'imposition des revenus fonciers
pour l'ensemble des logements du foyer fiscal et pour toute la période
d'application de l'amortissement. Le contribuable ne pourra donc pas choisir
le régime de droit commun, c'est-à-dire le régime simplifié dit « micro
foncier pour l'un de ses logements et le régime réel pour un
autre pour lequel il souhaite bénéficier de l’amortissement
Robien recentré.
Cependant, en cas de remise en cause de l'amortissement, l'option pour le régime
simplifié redevient immédiatement possible.
Principes
de la mesure fiscale
Une déduction au titre de l’amortissement de 100% du montant de
l'investissement initial (sur 95 % de ce montant pour la souscription de parts
de SCPI) mais aussi des dépenses ultérieures de reconstruction,
d'agrandissement et d'amélioration.
ROBIEN
RECENTRE SUITE >>>
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