Amortissement
des dépenses d'amélioration
Lorsqu'il a opté pour le régime de la déduction au titre
de l'amortissement, le propriétaire ne peut, pendant la période
couverte par cette option, demander !a déduction immédiate des
dépenses d'amélioration.
Ces dépenses ouvrent droit à une déduction au titre de
l'amortissement égale à 10 % du montant des dépenses
pendant 10 ans.
A
la différence des dépenses
de reconstruction et d'agrandissement,
la déduction au titre
de l'amortissement pour des
dépenses d'amélioration
n'est subordonnée â aucun
engagement de location.
Taux
de la déduction
forfaitaire
A compter de l'imposition
des revenus 2006, !a déduction forfaitaire
est supprimée, que ce soit en droit commun ou en Robien recentré.
Certaines charges sont néanmoins déductibles pour leur montant
réel (exemple : primes d'assurance vacance locative, frais de procédure,
honoraires de location,...).
La remise en cause de l'avantage fiscal
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet
d'une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire
ne respecte pas son engagement.
Les différents cas de remise en cause
II en est notamment ainsi lorsque :
-
Le propriétaire du logement
ne respecte pas l'engagement
de louer 1e logement nu pendant
S ans à usage d'habitation
principale. Cette rupture de
l'engagement peut être
constituée par un défaut
effectif de mise en location
après l'expiration du
délai de 12 mois imparti
pour louer, par une utilisation
du logement par son propriétaire
ou encore par une interruption
de la location pendant cette
période d'une durée
supérieure â celle
admise (durée de 12 mois à compter
de la date de réception
de la lettre en recommandé signalant
te départ du locataire).
-
Le loyer excède le plafond
autorisé, à un
moment quelconque au cours de
la période couverte
par l'engagement.
-
Le propriétaire du logement,
personne physique ou société non
passible de l'impôt sur
!es sociétés, cède
le logement ou ses parts de la
société pendant
!a période couverte par
l'engagement de location ou le
loue à un membre de
son foyer fiscal.
Les exceptions à la
remise en cause de l'avantace
fiscal
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque
le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de
l'un des trois évènements suivants :
• Le
contribuable ou !'un des époux
soumis é imposition commune
est atteint d'une invalidité correspondant
au classement dans 1a deuxième
ou la troisième des catégories
prévues à l'article
L 341-4 du Gode de la Sécurité Sociale
(Invalides absolument incapables
d'exercer une profession quelconque
et invalides qui sont, en outre,
dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance
d'une tierce personne pour
effectuer des actes de ta
vie ordinaire.)
• Le
contribuable ou l'un des époux
soumis à imposition commune
est licencié. Les personnes
licenciées s'entendent
de celtes dont le contrat de
travail est rompu à l'initiative
de leur employeur. Cette qualité est également
reconnue aux salariés
de moins de 60 ans licenciés
pour un motif économique
et bénéficiaires
d'une convention de coopération
du fonds national de l'emploi
qui leur assure le paiement de
l'allocation spéciale
de fonds national de l'emploi
et d'une allocation conventionnelle.
• Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune
décède.
La reprise de l'engagement par le conjoint survivant: Lorsque le transfert
de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit
résulte du décès de l'un des époux soumis â imposition
commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou
titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son
profit.
Conformément aux dispositions légales, son engagement de location
est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la
date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition
commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non
pour la reprise de l'engagement.
En cas de mariage, divorce, séparation ou sorbe du
foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, ü est
admis que le nouveau contribuable l’ex-époux attributaire
du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant
par allieurs remplies, demander la reprise du dispositif à son
profit, dans !es mêmes conditions que le conjoint survivant.
S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués
par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
Les incidences sur la déclaration des revenus
La déclaration des revenus fonciers
L’investisseur doit joindre à sa déclaration de menus traditionnelle
(n° 2042) la déclaration de ses revenus fonciers : n° 2044S.
Pour bénéficier du régime de l'amortissement
Robien recentré, les investisseurs doivent en faire
la demande.
Ils optent pour le dispositif Robien recentré l’année d'achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci est postérieure
(ou l'année de souscription de parts pour les SCPI).
Pour cela, ils doivent joindre à leur première déclaration
de revenus fonciers :
1. La
déclaration d'option (engagement
de location), établie
sur un imprimé fiscal
spécifique, qui contient
:
• L'option pour l'amortissement comprenant l'identité et l’adresse
du contribuable, l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition
ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre
en compte pour l'appréciation du plafond de loyer.
• L'engagement de touer le logement non meublé, pendant une durée
de 9 ans, à usage d'habitation principale du locataire.
• Cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder
les plafonds fixés par décret.
• Les modalités de décompte de ta déduction au titre
de l'amortissement.
2. Les justificatifs du prix d'acquisition ou
de revient du logement (attestation d'acquisition du notaire
ou copie de l'acte authentique, factures des entrepreneurs...).
3 Une copie du bail.
Cas
particuliers
• Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt
de 1a déclaration des revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, la copie
du bail devra être jointe à la déclaration des revenus au
cours de laquelle le bail est signé.
• Lorsque !e contribuable réalise plusieurs investissements pour
lesquels la déduction au titre de l'amortissement est demandée,
il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque
logement.
Enumération des déductions possibles des
revenus fonciers : Le contribuable peut déduire de
ses revenus fonciers:
• L'amortissement du bien.
• Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de
montant, ni de durée.
• La taxe foncière.
• Les frais de gestion ou de gérance, les honoraires de location,
les frais de procédure.
• Les primes d'assurance.
Incidence
sur les autres catégories
de revenus et sur le revenu
global
Report des intérêts
d'emprunt.
La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts
d'emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle,
reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n'est
déductible que sur des revenus (bénéfices) fonciers
et eux seuls.
Déficit
foncier
Si la différence (recettes - charges déductibles) est négative,
le contribuable génère un déficit foncier.
Il peut déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable
dans la limite de 10 700 €. Cependant, la part du déficit fonder
constituée des intérêts d'emprunt ne peut venir s'imputer
sur le revenu global que pour la part inférieure ou égale aux
loyers perçus.
Ce
plafond est porté à 15
300 € lorsque le contribuable
constate parallèlement
un déficit sur un logement
Périssol.
Déduction
sur le revenu global
Si, pour une année, la déduction au titre de l'amortissement
a participé à ta constitution d'un déficit foncier qui
présente les deux caractéristiques suivantes:
• Le
déficit foncier n'a pas été imputé en
totalité sur le revenu
global mais a fait l'objet d'un
report sur les revenus fonciers
des années suivantes.
• La
fraction du déficit reportable, à la
date de la cession du logement,
n'a pas été totalement
reportée sur les revenus
fonciers des dix années
suivant la constitution du déficit.
Il
y a lieu de considérer
que la fraction du déficit
non imputable sur le revenu global
et qui ne provient pas des intérêts
d'emprunts, c'est à dire
la fraction qui excède
le plafond d'imputation de 10
700 € a, en priorité,
pour origine ta déduction
au titre de l'amortissement de
dépenses réalisées
postérieurement à !a
première mise en location.
Dans
te cas où le délai
de report du déficit n'est
pas expiré à la
date de la cession du bien, le
contribuable peut choisir, soit
de comprendre dans le prix de
revient la fraction du déficit
correspondant à l'amortissement
des dépenses de travaux,
soit de conserver son droit au
repart de ce déficit pendant
la fraction du délai de
10 ans restant à courir.
En cas de revente
• Obligation de louer pendant trois ans suivant la dernière année
d'imputation du déficit foncier.
Le
droit commun impose de
louer le bien jusqu'au 31 décembre
de la troisième année
qui suit celle au cours de
laquelle une imputation du
déficit foncier sur
!e revenu global a été pratiquée.
Lorsque
cette condition n'est pas
respectée,
le revenu global et les revenus
fonciers des trais années
qui précèdent l'année
de cessation de la location sont
reconstitués selon les
modalités applicables
en cas de non-imputation du déficit
sur !e revenu global (Ie contribuable
se trouve ainsi replacé,
pour les années en cause,
dans !a situation qui aurait été la
sienne en l'absence d'application
du dispositif d`imputation
sur le revenu global).
Or, dans te cadre du dispositif
Robien recentré, l'investisseur va dégager
un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur 1e revenu
global, pendant plus de 9 ans.
Aucune remise en cause n'est effectuée dans les cas suivants : décès,
invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation
pour cause d’utilité publique de l’immeuble productif du
déficit.
Exemple :
Si l'imputation du dernier
déficit
a lieu la 9ème année,
alors la revente (ou la reprise
pour y habiter) pourra avoir
lieu à partir du 1er janvier
de la 13ème année
sans qu'il y ait réintégration.
II
est donc fortement conseillé en
ce cas précis de demander
au notaire qui est chargé de
ta vente d'en aviser l'Administration
Fiscale pour justifier de la
bonne foi et ne pas risquer de
pénalités supplémentaires
pour mauvaise foi.
• Plus-values
de cession des logements.
Les plus-values retirées de 1a cession d'immeuble ayant ouvert droit
au régime de !a déduction au titre de l'amortissement Robien
recentré relèvent du régime de droit commun d’imposition
des plus-values immobilières.
